Fundos de Investimento Imobiliários
Os Fundos Imobiliários, ou Fundos de Investimento Imobiliários ou FII são um tipo de fundo de investimento que investe em empreendimentos imobiliários, tais como escritórios, shoppings, hospitais e galpões logísticos, ou ativos correlatos, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Dessa forma, nesse post abordaremos os FII-Fundos Imobiliários, como investir e as principais dúvidas dos investidores sobre esse produto.
1. O que é um Fundo de Investimento Imobiliário (FII)
Investidores reúnem recursos em fundos de investimento, que funcionam como veículos de aplicação financeira. Logo que, em termos mais simples, é como se diferentes pessoas colocassem seu dinheiro em um grande cofrinho coletivo, para que um gestor profissional o administre. Assim, a gestão visa obter rentabilidade e, consequentemente, beneficiar os participantes do fundo.
Naturalmente, um fundo de investimento imobiliário, alocará os seus recursos no setor imobiliário como:
- Aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais;
- Aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI);
- Ações de companhias do setor imobiliário (“Ações Imobiliárias”);
- Debêntures emitidas por emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas a FII (“Debêntures Imobiliárias”);
- Cotas de outros FII;
Ademais, ao adquirir cotas de FIIs, você se torna um dos “donos” desse imóveis ou valores mobiliários, e recebe rendimentos oriundos de aluguéis ou juros dos valores mobiliários.
A saber que a Lei Federal 8.668/93 “criou”os FII em 1993. Dessa forma, a regulamentação estruturou, trouxe segurança e impulsionou o investimento nesse mercado, facilitando a entrada de investidores. Assim, desde então, diversas leis complementares e instruções da CVM regulam e instruem o funcionamento desse segmento.
A saber que que Fundos de Investimento Imobiliário são produtos financeiros que fazem parte da categoria de renda variável. Ou seja, o cálculo da remuneração de um Fundo Imobiliário não é previamente definido. Por consequência, isso significa que, nesse tipo de investimento, não é possível saber de antemão quanto será a valorização do investimento, podendo inclusive ocorrer a desvalorização, como detalharemos na seção de Riscos dos Fundos Imobiliários.
2. Cotas de Fundos de Investimento Imobiliário
Primeiramente, vale definir que uma cota é a unidade mínima de compra de um fundo de investimento. Ou seja, ao aplicar em um fundo de investimento, você recebe a quantidade de cotas proporcional ao valor que foi aplicado. Ao passo que nesse post abordaremos em detalhe os Fundos Imobiliários, como investir e tirar as principais dúvidas sobre esse produto.
Os Fundos Imobiliários (FII) são divididos em cotas, que representam frações ideais de seu patrimônio. Ao investir em um FII, portanto, o investidor se torna cotista, ou seja, titular (“dono”) do FII na proporção de seu investimento.
As cotas dos FIIs são negociadas dentro da bolsa de valores, com liquidação D+2 e lote padrão de 01 unidade (não é possível fracionar, ou seja você compra em lotes de X unidades, sendo no mínimo “1”). Logo, caso você queira comprá-las precisará abrir conta em uma corretora de investimentos.
Assim como qualquer outro ativo da bolsa de valores, o FII conta com um código de negociação – composto de quatro letras seguidas, normalmente, do número 11, como por exemplo ‘MXRF11’, ‘HGLG11’, ‘HCTR11‘, etc.
| Código de negociação |
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3. Detalhes sobre Fundos De Investimento Imobiliário
A consulta aos Fundos de Investimento registrados na Bovespa ,responsável por oferecer esse produto, pode ser feita aqui.
Podem ser obtidas todas as informações públicas dos fundos, tanto na Bovespa, como na página dos próprios fundos, tais como o valor diário da cota e do patrimônio líquido, o número de cotistas, valores captados e resgatados. Ainda é possível consultar o Regulamento, a Composição da carteira, os Fatos Relevantes e os Balancetes de cada Fundo, como no exemplo abaixo do FII MXRF11 – Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliário – FII.
4. Como é instituído na prática um Fundo de Investimento Imobiliário
- Um fundo de investimento imobiliário – FII é criado por uma instituição financeira, com a autorização junto a CVM;
- Depois de autorizado, o fundo faz uma oferta pública inicial de emissão e distribuição de cotas, apresentando ao mercado sua estratégia de investimento e rentabilidade esperada. Os investidores interessados reservam suas cotas de acordo com o montante que desejam investir. Em geral existe uma quantidade mínima de cotas que devem ser subscritas para evitar o um eventual cancelamento da respectiva emissão;
- Na sequencia, os FIIs adquirem imóveis ou títulos lastreados em empreendimentos imobiliários. Além disso, também podem investir em outros instrumentos financeiros relacionados ao setor, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs);
Adicionalmente, pode ser possível abrir fundos com PL (Patrimônio Líquido) menor – entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão. Porém, existem muitas despesas e caso o fundo não se desenvolva, dado que quanto menor o PL, maior o impacto dos custos na rentabilidade do fundo.
Ademais, a grande maioria (e os principais) dos FII são criados por tempo indeterminado, ou seja não tem prazo de validade. Teoricamente existirão “para sempre”. Porém existem alguns poucos FII que tem sim prazo de validade, sendo que essa informação está disponível nos regulamentos do próprio fundo.
5. Estrutura de um Fundo de Investimentos Imobiliário
Entender a estrutura de um fundo de investimento imobiliário é importante para investidores conscientes. Vamos mergulhar nesse universo e explorar os principais papéis e responsabilidades.
O Comandante da Estratégia: Papel do Gestor:
O gestor é como o estrategista por trás das operações do fundo. Ele toma decisões de investimento, analisando o mercado e ajustando a carteira para alcançar os objetivos do fundo e maximizar o retorno para os investidores.
Arquitetando as Operações: Papel do Administrador:
O administrador é o arquiteto das operações do fundo. Ele lida com as questões burocráticas, como a constituição do fundo e a gestão de documentos legais, proporcionando a estrutura necessária para o seu funcionamento.
Guardião dos Ativos: Função do Custodiante:
O custodiante atua como o guardião dos ativos do fundo. Sua responsabilidade é zelar pela segurança e integridade dos investimentos, garantindo que tudo esteja em conformidade com as regras estabelecidas.
Garantindo a Transparência: Atuação do Auditor:
O auditor desempenha um papel crucial na garantia da transparência. Ele verifica as informações financeiras do fundo, assegurando que tudo esteja em ordem e em conformidade com as normas contábeis.
Conectando Investidores e Oportunidades: Responsabilidade do Distribuidor:
O distribuidor é o elo entre o fundo e os investidores. Sua função é apresentar o fundo ao mercado, distribuir as cotas e oferecer informações relevantes aos investidores interessados.
5. Segurança de Fundos de Investimento Imobiliário
Como comentamos, Fundos de investimento têm CNPJ próprio. Assim, seu patrimônio – os recursos dos investidores, os ativos que compõem a carteira – não se mistura ao patrimônio das instituições financeiras que cuidam do fundo.
Isto é, o fundo é uma entidade separada da gestora, da administradora, da custodiante e de qualquer outra instituição que contribua para o seu funcionamento.
Assim, se a gestora ou a administradora quebrar, por exemplo, basta que os cotistas se reúnam para aprovar a transferência do fundo para outra gestora ou administradora, conforme o caso. Seu patrimônio permanece intacto.
Vale comentar que fundos de investimento imobiliário NÃO contam com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Afinal, fundos não são títulos emitidos por bancos, nem depósitos bancários. Pelo contrário, Fundos são condomínios, formados pela reunião de recursos de diversos cotistas que investem em conjunto. Não têm nada a ver, portanto, com o tipo de investimento que costuma ser garantido pelo FGC.
Apesar disso, como comentamos, existe segurança relacionada a separação do patrimônio do fundo aos demais patrimônios tanto do administrador como do gestor.
Assim, a segurança patrimonial do capital investido está resguardada, porém isso não excluir eventuais riscos como veremos a seguir.
6. Fatores Gerais de Riscos em Fundos de Investimento Imobiliário
Antes de investir em fundos de investimento imobiliários, é importante considerar minimamente alguns riscos principais envolvidos nos Fundos Imobiliários.
Existe o Risco de Mercado, onde os ativos financeiros do Fundo Imobiliário, que devem ser marcados a mercado, ou seja, seus valores serão atualizados diariamente e contabilizados pelo preço de negociação na Bolsa. Assim, como consequência, o valor das Cotas de emissão Fundo poderá sofrer oscilações frequentes e significativas, inclusive ao longo do dia, de modo que o valor de mercado das Cotas de emissão do Fundo poderá não refletir necessariamente seu valor patrimonial.
Ademais, existe o Risco de Crédito, que consiste no risco de os devedores de direitos creditórios dos Ativos Imobiliários e os emissores de títulos de renda fixa que eventualmente integrem a carteira do Fundo não cumprirem suas obrigações de pagar tanto o principal como os respectivos juros de suas dívidas para com o Fundo.
Existe também Risco de Liquidez das Cotas. O investidor deve observar o fato de que os FII são constituídos na forma de condomínios fechados, não admitindo o resgate convencional de suas cotas, fator que pode influenciar na liquidez das cotas no momento de sua eventual negociação no mercado secundário da B3. Sendo assim, os FII encontram pouca liquidez no mercado brasileiro, podendo os titulares de Cotas do Fundo ter dificuldade em realizar a negociação de suas Cotas no mercado secundário, inclusive correndo o risco de permanecer indefinidamente com as Cotas adquiridas.
7. Riscos Imobiliários
Além disso, vale destacar também o Risco Imobiliário. É a eventual desvalorização do(s) empreendimento(s) investido(s) indiretamente pelo Fundo, ocasionada por, não se limitando, fatores como: (i) fatores macroeconômicos que afetem toda a economia, (ii) mudança de zoneamento ou regulatórios que impactem diretamente o local dos empreendimentos, (iii) mudanças socioeconômicas que impactem exclusivamente as regiões onde os empreendimentos se encontrem.
Dentro desse grupo, podemos considerar os Riscos de Inadimplência dos imóveis (inquilinos em situações financeiras delicadas tenham dificuldades de pagar o aluguel em dia) e o Risco de Vacância (Os inquilinos podem muito bem deixar o imóvel em busca de locações mais vantajosas).
Perceba que a maioria dos riscos comentados são riscos oriundos de um mercado imobiliário, ou seja, que ocorrem quando investimos em imóveis ou quando investimos em produtos de renda variável.
Gustavo Avila
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